增量与存量并存,房开商应该如何应对

2020-12-29 13:44

新冠肺炎疫情的流行导致全国各行业经济受损,市场普遍担心疫情会影响居民的未来收入水平,进而影响楼市。时至年末,疫情的冲击尚未完全消退的情况下,我国的房地产市场增速超过预期。1-11月份,我国商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%;11月,全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%,涨幅较上年底回落2.8个百分点,房地产的销售规模呈现不断增长的趋势。(数据来源:国家统计局网站)


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全国房地产开发投资增速


城市化发展造就存量与增量时代并存

随着城市化发展,许多一、二线城市的地产行业进入存量与增量并存的时代,与增量时代的发展逻辑不同,存量时代的开发商需要改变顶层思维,从短平快、高杠杆、高回报的收益逻辑转换到低杠杆、低回报、大投入周期的逻辑。


“十四五”规划建议重点提到了地产行业,明确提出实施城市更新行动,坚持“房住不炒”的定位,有效增加保障性住房供给,发挥中心城市和城市群带动作用。根据住建部统计数据,全国共有老旧小区约17万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米,初步估算的投资额将高达4万亿,城市发展迈入存量时代,产业发展面临新诉求,房地产发展需要寻找新的空间。(数据来源:住建部初步统计)


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在此背景下,城市更新成为未来城市发展的新常态和房企业务布局的新风口。根据克而瑞地产研究中心针对房地产百强企业的调查研究,百强房企中已经有近半数涉足城市更新领域。房企纷纷加入城市更新的新赛道,其原因有三:首先,热点城市土地供应趋紧,通过对老旧小区的改造治理再开发,可以有序补充热点城市土地储备;其次,参与城市更新可根据各地区地价政策,以更低的地价获取土地,从而实现房企利润率的增长;最后,城市更新改造的对象一般是靠近城市中心的老旧小区、旧商业区建筑,这些项目地块若通过在开发后入市,能获得较好的市场预期。


城市更新门槛高 周期长、耗资大成为进场最大挑战

房企布局城市更新业务,由于进场时间、资金投入和运营经验等因素的影响,导致涉及的项目规模也存在较大差距。根据行业披露的公开信息可以发现,参与城市更新规模大的涉及100多个项目,总建筑面积逾7000万方,规模小的仅参与了1个项目,不到10万方,房企参与城市更新项目的规模跨度巨大。(数据来源:新华网、经济参考报)


针对存量时代的城市更新领域,资金将成为房地产企业新的挑战。相较于招拍挂拿地的快周转打法,城市更新项目则属于中长期经营,普遍周期长,资金占用量大。如果没有足够资金周转或具有一定优势,如产品、资源等,房企很难熬过城市更新项目的漫长周期。


不仅如此,各大城市在对城市更新的探索中,不断发布新的政策,对于涉足城市更新项目的要求也日益增加,这在一定程度上提高了房企进场的门槛。随着地产融资环境整体趋紧,一些高杠杆房企承受的资金成本日益增大,此时参与城市更新项目并非明智之选。


城市更新为房企进入存量市场提供了新的发展方向,但对于中小规模的房企来说,现阶段不宜把过多的精力投入到城市更新领域,当务之急是将资源放在增量市场,通过精细化运营和数字化升级实现更快变现,追求规模目标,聚集资源降低融资难度,为长期可持续发展蓄力。


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增量市场趋于平稳 运营成为核心竞争力

在城市规模有限的背景下,部分城市已从增量时代进入存量时代,房地产高速增长的时代已经过去,楼市进入增量速度下降、绝对量有保障的发展后周期,成交量仍维持高位水平,未来十年住宅每年需求将不会少于10亿平米。


地产市场不是粗放型市场,而是讲究运营,通过精细化运营和数字化升级产生高附加价值;同时对产品的把控很重要,需要合理调整产品结构,建设符合时代要求的产品。房地产增量与存量并存的时代,是打造高质量运营与产品的时代,对于房企来说,既是机遇也是挑战。


近年来不少房企通过布局存量市场挖掘发展新空间,主动适应经济发展新常态,立足自身资源优势、区位优势和环境优势,加快产业结构升级转型。数据显示,包括恒大、万科、中海、碧桂园等房企搭建小程序、APP、微信群等线上营销渠道,通过VR、直播、全景漫游等手段丰富看房工具和展示形式,以对抗疫情影响。此外,一些房企还通过参与菜篮子工程、构建智慧社区“云服务”、打造绿色园区生活服务体系等拓宽业务,从单纯的卖房子,向卖服务、卖生活配套转型,从而增强核心竞争力。


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房企要更好的“存活”下去,一是数据指导产品研发,使产品更加符合购房者的需要,比如户型设计的更加合理,从而提高居住生活的舒适性;二是打造产品体验营销,通过数字化科技打造多渠道、更敏捷、更畅通的购房体验;三是努力降低企业自身负债率,提高抗风险能力;四是与需求特征及支付能力更加适应。房地产企业营销要应用创新技术,逐步通过数字化的建设,提高楼盘营销体验,从而提高自身竞争力。


总体而言,国内房地产增量和存量市场均有很大发展空间,房企的多元转型布局的存量资产类型也广泛多样。随着中国房地产增量市场进入平稳期和存量时代的来临,房地产行业进入新的周期,找到适合房企自身情况的发展空间,离不开在战略、业态、产品、模式等方面的突破创新。想要实现房地产的转型升级,需要结合大数据、AI云设计、城市楼盘引擎、雷竞技下载网址化等创新科技进行融合,通过精细化运营和数字化升级为地产行业赋能,将是行业面临的核心命题。



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